כידוע מטרת תוכנית תמ"א 38 היא חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ,התוכנית קובעת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים ומעודדת זאת באמצעות מתן היתרים לתוספות בנייה בבניינים קיימים (38/1) וכן הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים במקומם (38/2) ( ראה פירוט לעיל) .

עו"ד הרצל חלו הינו בעל ניסיון רב בבדיקת עסקאות במסגרת של התחדשות עירונית מייצג במקצועיות ובמיומנות רבה בעלי דירות בפרויקטים שעל פי תמ"א 38 ותוך דאגה ושמירה על זכויות על זכויות בעלי הדירות ותוך נאמנות ללקוח.

להלן השלבים העיקריים והערות לקידום התקשרות לביצוע פרוייקט עפ"י תמ"א 38:

1. בדיקת התאמה – האם הבנין עומד בתנאים שנקבעו לתמא 38: היתר בניה לפני 1.1.1980 בניה שלא על פי תקן החיזוק מפני רעידות אדמה.

2. כינוס אסיפת כל בעלי הדירות בבנין וקבלת החלטה לביצוע פרוייקט תמ"א 38/1 חיזוק הבנין והוספת בניה של דירות , או תמ"א 38/2 הריסת הבנין ובניית בנין חדש. בחירות נציגות הבית המשותף אשר ינהלו את המגעים עם יזמים ו/או קבלנים וידווחו לבעלי הדירות. עריכת פרוטוקול הישיבה רישום ההחלטה וחתימת כל בעלי הדירות הנוכחים בישיבה על הפרוטוקול ועל כתב הסכמה בו הם מצהירים על הסכמתם העקרונית לקידום ולביצוע הפרוייקט.

הרוב הדרוש לצורך ביצוע תמ"א 38/1 הוא הסכמה של 66% מכלל בעלי הדירות בבנין והרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38/2 הוא הסכמה של 66% מכלל בעלי הדירות בבנין.

סירוב לפרוייקט – הדייר הסרבן
היה ולא הושג הרוב הדרוש, זכאים רוב בעלי הדירות לתבוע את המיעוט הסרבן בפני המפקח על המקרקעין אשר בסמכותו לאשר את העסקה ולחייב את המיעוט לחתום על ההסכם אלא אם למיעוט יש סיבה סבירה שלא לחתום ולסרב לפרוייקט כגון: אי כדאיות העסקה, חוסר שיוויוניות בתמורה אותה מקבלים בעלי הדירות השונים, אי מתן דיור חלופי הולם לרבות לקשישים ו/או לבעלי מוגבליות למשך ביצוע הפרוייקט ( בפרוייקט של פינוי בינוי ) נסיבות אישיות של המסרב ועוד.
פיצויים גבוהים לסרבנית תמ"א – בחודש פברואר 2019 פסקה המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב פיצוי בסך של 500,000 ₪ לסרבנית תמ"א 38 פינוי בינוי, בשל אי שויון בזכויות, המפקחת קיבלה את טענת בעל הדירה הסרבנית כי חלוקת התמורה לא נעשתה בצורה שויונית וכי חלק מבעלי הדירות קיבלו הטבות מהקבלן, שמאית מטעם המפקחת קבעה כי השויון בחלוקת הדירות הופר בצורה שפגע בבעלת הדירה המתנגדת ומכאן הפיצוי .

3. בדיקת היתכנות כלכלית של הפרוייקט – דו"ח 0. ניהול מו"מ וקבלת הצעות ותוכניות מקבלנים ו/או יזמים ו/או חב' בניה לביצוע הפרוייקט. על אותם מציעים לערוך ולהציג בפני נציגות הבית המשותף את הדו"ח הכלכלי המראה על הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט. בדיקת ההיתכנות הכלכלית תיעשה על חשבון המציע. בשלב זה או אף בשלב הראשון, רצוי לבחור עו"ד אשר ייצג את בעלי הדירות בכל שלבי הפרוייקט,יבדוק את ההצעות, ויתן ייעוץ משפטי מקצועי ויגן על זכויות בעלי הדירות.

4. עריכת מכרז ובחירת התוכנית והחברה ו/או הקבלן לביצוע הפרוייקט– בשלב זה עורכים השוואה בין ההצעות השונות,קבלת הסבר מהמציעים על התוכניות , בדיקת הרקע הניסיון והמקצועיות כמו גם היכולת הכלכלית של החברה ו/או הקבלן וקבלת החלטה עם איזה מציע מתקדמים.
רצוי למנות כבר בשלב זה, מפקח בניה מטעם בעלי הדירות ולהיעזר בניסיונו המקצועי לבדיקות ההצעות – שכרו של המפקח ישולם ע"י הקבלן ו/או היזם.

5. עריכת חוזה – קודם לחתימת החוזה, ניהול מו"מ מפורט בין נציגות הבית המשותף לבין הקבלן ו/או היזם שנבחר, בו ידונו הצדדים ויגיעו להסכמה על התוכניות והתמורה שמקבלים בעלי הדירות לרבות לגבי המפרט הטכני, קביעת לוח זמנים מפורט לקבלת היתר ולביצוע הפרוייקט . עורכי הדין של הצדדים יעבירו ביניהם טיוטות חוזים ויגיעו להסכמות בדבר הערבויות והבטחונות לפרוייקט.
חובה להסביר לבעלי הדירות את מהות ההסכם עיקריו ותוצאותיו המשפטיות. קבלת הסכמה של כלל בעלי הדירות בבנין, כינוס אסיפה כללית וחתימת החוזה ע"י כלל בעלי הדירות .
בכל הסכם תמ"א 38 יש לכלול סעיף המאפשר המאפשר לבעלי הדירות לבטל את ההסכם אם עד למועד שמוגדר על ידי הצדדים לא קיבל התקבל היתר בניה,ולקבוע כי סעיף זה גובר על כל סעיף אחר בהסכם ועל כל אורכה שניתנה ליזם.

נקודות חשובות נוספות להסכם ההתקשרות עם היזם/קבלן:

א. קביעת ערבויות בנקאיות מתאימות בגובה ערך הדירה החדשה כמו גם להבטחת תשלומי שכר הדירה, לתשלומי המיסים, ערבות ביצוע להבטחת התחבויות הקבלן לתקופת הבדק.
ב. עלויות – לציין באופן מפורש כי כל העלויות והתשלומים בקשר לפרוייקט יחולו על היזם ו/או קבלן לרבות דיור חלופי מיסים, הוצאות משפטיות, מימון מפקח על הבנייה, ביטוח,שכ"ד לדיור החלופי, הוצאות הובלה וביטוח , וכל הוצאה אחרת הקשורה לפרוייקט.
ג. התמורה – לציין במפורש את שטח הדירה החדשה הקומה והכיוונים, ההצמדות (חניה מחסן וכו') פירוט של המפרט טכני שיהיה זהה למפרט הטכני של דירות הקבלן.
ד. לוח זמנים – קביעת לוח זמנים מפורט לגבי כל שלב ושלב לביצוע הפרוייקט .
ה. ביטוח- חובת עריכת ביטוח כנגד נזקי גוף, ורכוש וחבות מעסיקים בפרוייקט .

6. הגשת התוכניות הבקשה לקבלת היתר בניה מהרשות המקומית.
7. ביצוע הפרוייקט.

עו"ד הרצל חלו שהינו בעל ניסיון רב בבדיקת עסקאות במסגרת של התחדשות עירונית מייצג במקצועיות ובמיומנות רבה בעלי דירות בפרויקטים שעל פי תמ"א 38 ותוך דאגה ושמירה על זכויות על זכויות בעלי הדירות ותוך נאמנות ללקוח.

ייעוץ ראשוני חינם וללא כל התחייבות.