רכישת דירה חדשה בתמ"א 38/1
רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק והוספת בניה) מחייבת זהירות רבה .
אומנם נראה כי מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, אך בעסקה זו מעורבים צדדים נוספים בנוסף לרוכש ולקבלן והם בעלי הדירות הישנות שבבנין, צדדים אלה הם בעלי אינטרסים מנוגדים ומטבע הדברים עלולים להיווצר ביניהם ניגודי עניינים וסתירות לרבות בין ההתחייבויות שנותן הקבלן ואו היזם לרוכשי הדירות החדשות לבין אלה שנותן לבעלי הדירות הישנות.
להלן מספר הדגשים,עקרונות, המלצות והסברים חשובים בעת רכישת דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38/1 :
מומלץ לערוך בדיקה לגבי היזם/קבלן יכולתו הכלכלית, אמינותו ומקצועיותו, לברר על פרויקטים נוספים שביצע.
בדיקה אם נערך דו"ח 0 לפרוייקט שהינו למעשה דו"ח כלכלי המצביע על היתכנות כלכלית לפרוייקט.
מומלץ שלא לקנות דירה שאין לה היתר בניה, אלא אם נתנו ערבויות טובות ו/או הפקדת כספי המקדמה בנאמנות ספיציפית מוכחת אצל עו"ד, עד לקבלת היתר הבניה.
מומלץ מאוד להדגיש בהסכם הרכישה, תנאי מתלה, המאפשר לקונה הדירה החדשה לבטל את ההסכם במקרה של איחור בקבלת היתר הבנייה ללא שתוטל עליו כל סנקציה .
בדיקת החוזה שבין הקבלן/יזם לבין בעלי הדירות בבנין
במסגרת הבדיקות המשפטיות חובה לבדוק את החוזה שבין בעלי הדירות בבנין לבין הקבלן והתחייבויות הקבלן כלפי בעלי הדירות והאם נכון למועד המו"מ בין הקבלן לקונים עומד הקבלן בהתחייבויותיו כלפי בעלי הדירות ובלוח הזמנים שנקבע בחוזה.
מהבחינה התכנונית – בדיקת האם מספר הדירות אשר אושרו לבניה ואשר התבקשו בבקשה להיתר תואם את מספר הדירות בחוזה שבין בעלי הדירות לבין הקבלן.
בדיקה האם קיימת מגבלה במכירת הדירה הנרכשת ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים זאת מאחר ובחוזים רבים שבין בעלי הדירות לקבלן ישנם סעיפים המגבילים את קצב מכירת הדירות ורישום הערות אזהרה, אלא בהתאם להתקדמות הבניה זאת במטרה למנוע, כפי שקרה במספר מקרים, מצב שבו הקבלן מכר את רוב הדירות ולא סיים את בניית כל הדירות ואת הפרוייקט בכללותו והגיע לפשיטת רגל. במידה ויש מגבלה אזי ניתן לקבוע בחוזה הרכישה כי כספים יופקדו בנאמנות אצל עו"ד עד שתוסר המגבלה.
בדיקה האם הקבלן רשאי למכור את הדירה בהתאם לחוזה עם בעלי הדירות ובהתאם ללוח הזמנים שבחוזה.
בטחונות
חשוב ביותר לדאוג לבטוחנות מתאימים עבור הכספים המשולמים לקבלן תמורת הדירה החדשה.יש לכך מספר דרכים:
רישום הערת אזהרה מפורטת לטובת רוכש הדירה על היחידה הרישומית החדשה ולבדוק בחוזה כי הערת האזהרה אינה ניתנת למחיקה ע"י בעלי הדירות הישנות זאת למקרה שבו הקבלן הפר את ההסכם עם בעלי הדירות הישנות.
ביצוע התשלומים בהתאם להתקדמות הבניה כמפורט בחוק המכר.
ככל שיש ליווי בנקאי לבצע את התשלומים באמצעות פנקס השוברים, הבנק המלווה יפיק כתב ערבות בגובה התשלום לא יאוחר מ- 14 ימים ממועד ביצוע כל תשלום בפועל, ליווי בנקאי נותן בטוחה נוספת היות והוא ניתן רק כאשר הבנק בטוח כי הפרוייקט כדאי כלכלית ובר ביצוע.
עו"ד הרצל חלו רכש ניסיון רב בבדיקת עסקאות במסגרת של התחדשות עירונית. עו"ד הרצל חלו ייצג עשרות רבות של קונים ברכישת דירות חדשות בפרוייקטים של תמ"א 38/1 חיזוק והוספת בניה ובפרוייקטים של תמ"א 38/2 פינוי בינוי,ערך ובדק חוזי מכר רבים במקצועיות ובמיומנות רבה, תוך דאגה ונאמנות ללקוח .
