התחדשות עירונית
תמ"א 38 - כללי
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) הינה תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, אשר אושרה ע"י ממשלת ישראל בשנת 2005 ונכללים בה מבנים שניתן להם היתר בנייה לפני שנת 1980 ,מבנים אלה, ברובם, לא נבנו עפ"י תקן 413 הקובע תקן להבטחת עמידותם של המבנים בפני רעידות אדמה.
התוכנית התגבשה ואושרה מהחשש לרעידות אדמה עתידיות זאת לאור העובדה כי מדינת ישראל נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה עקב היותה בנויה, בחלקה, ממש על השבר הסורי אפריקאי שהינו בעל עבר ידוע ברעידות אדמה קטלניות. ממשלת ישראל בתוכניתה זו פעלה בבחינת הקדמת תרופה למכה .
כאמור מטרת התוכנית היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – היא קובעת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים ומעודדת זאת באמצעות מתן היתרים לתוספות בנייה בבניינים קיימים וכן הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים במקומם .
התוכנית מחולקת למעשה לשני חלקים עיקריים: תמ"א 38/1 שהינה חיזוק בניינים קיימים ותוספת בנייה והשנייה תמ"א 38/2 – שהינה הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים במקומם . במסגרת הפרוייקט רוכש למעשה היזם ו/או הקבלן את זכויות הבניה בבנין ו/או במגרש מבעלי הדירות, משפץ את הבנין, מחזק את היסודות, מרחיב דירות קיימות ומוסיף יחידות דיור (תמ"א 38/1 ) או שהורס את הבנין הקיים (או יותר) ובונה במקומו בנין חדש עם תוספת של יחידות דיור ( 38/2). זאת להבדיל מתוכנית פינוי בינוי הדורשת הכרזה של משרד הבינוי והשיכון והמיועדת בעיקרה למספר גדול של בניינים ואף לשכונות שלמות ובכל מקרה לא פחות מ-24 יחידות דיור קיימות, ראה פירוט להלן.
בתחילת הדרך ( 2005 ) יזמים וקבלנים לא ששו לבצע פרוייקטים עפ"י תמ"א 38 בעיקר מחוסר כדאיות כלכלית מחד ומאידך בירוקרטיה ארוכה ומסורבלת. על מנת לתמרץ קבלנים ויזמים לביצוע תוכניות תמ"א 38 ובמטרה להגיע לכדאיות כלכלית הוכנסו במרוצת השנים לתמ"א 38 מספר שינויים ותיקונים ,שעיקרן הגדלת אחוזי הבניה ,מתן פטור ממיסים ומהיטלים שונים הן לבעלי הדירות והן ליזמים ו/או לקבלנים כגון: פטור מס שבח וממס רכישה פטור מהיטל השבחה, פטור ממע"מ בגין שירותי בניה ומאידך הגדלת זכויות בניה והכל כאמור במטרה להביא לכדאיות כלכלית של הפרוייקטים .
התיקונים שהוכנסו במהלך השנים לתמ"א 38 הפכו את התוכניות לאטרקטיביות יותר הן לקבלנים וליזמים מהבחינה הכלכלית והן לערים ולתושביהן מבחינת ההתחדשות העירונית . אך בעיית הבירוקרטיה הארוכה עד לקבלת היתרי בניה נשארה בעינה.
תמ"א 38/2 – פינוי בינוי בטיפול משרדינו מייצגים את הדיירים, ברחוב ההסתדרות 8 הוד השרון
תמא 38/2 הריסה ובניה ברחוב שמאי 3 הרצליה משרדנו מייצג חלק מהדיירים
פרוייקט פינוי בינוי שבי ציון 4-6 הוד השרון משרדנו מייצג את הדיירים
התחדשות עירונית בחיפה פינוי בינוי ברח׳ דגניה 50 – 58 משרדנו מייצג את בעלי הדירות
פרוייקט תמ״א 38/2 הריסה ובניה מחדש בפתח תקוה רח׳ הרב בלוי 32 משרדנו מייצג את בעלי הדירות
תמ״א 38/2 הריסה ובניה רח׳ לוי אשכול 5 רעננה משרדנו מייצג את בעלי הדירות
להלן מספר הסברים, הבהרות והדגשים לתמ"א 38:
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 וההבדל ביניהם
תמ"א 38/1 חיזוק הבנין והוספת בנייה
בתמ"א 38/1 מתבצע חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, שיפוץ חיצוני למבנה ולסביבתו, בנייה או שיפוץ של הלובי, הוספת מעלית ושיפוץ חדר המדרגות שיפוץ תשתיות הבניין כגון ביוב מים ניקוז וכו', הוספת ממ"ד ומרפסת שמש לכל דירה ולרוב גם מחסן וחניה מה שמביא לשידרוג הבנין והדירות כמו גם עליית ערך הדירות.
בגין השקעתו בפרוייקט, מתירה תוכנית התמ"א 38/1 תוספת בניה של יחידות דיור חדשות שהקבלן המבצע יוכל למכור בשוק החופשי בדרך של הוספת 2.5 קומות ו/או סגירת קומת עמודים ו/או הוספת דירות גן ( נכון לשנת 2018/19 ).
הרוב הדרוש לצורך ביצוע תמ"א 38/1 הוא הסכמה של 67% מכלל בעלי הדירות בבנין.
תמ"א 32/2 הריסת הבנין הישן ובניית בנין חדש
השינוי מתמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 התברר כנחוץ לאחר שנמצא כי בניינים רבים לא יעמדו בתקן 413 גם אם יבוצע בהם חיזוק במסגרת תמ"א 38/1, ולכן התיקון מאפשר הריסה של הבניין ובנייתו מחדש תוך עמידה בתקנים הנדסיים מחמירים שהוגדרו בתוכנית.
הבנין החדש שיבנה יהיה גבוה בהרבה ויכיל לרוב פי 2.7 – 3.5 יחידות דיור בהשוואה לבנין הישן שייהרס – כמות הדירות וגובה הבנין תלויים בעיר ובתוכנית התב"ע של אותה עיר, בסביבה בה נמצא הבנין בצפיפות הדיור באיזור, במיקום הבנין ובגודל המגרש.
בעלי הדירות יקבלו בנין מודרני חדש לגמרי, הדירה חדשה לרוב תהייה גם גדולה יותר מהדירה הישנה עם עיצוב ותכנון חדיש ותכלול גם ממ"ד, מרפסת שמש , מחסן וחניה לרוב חניה מקורה או תת קרקעית. זהו היתרון הגדול של של תמ"א 38/2 בנין חדש עם תשתיות חדשות בהשוואה לתמ"א 38/1 שם יש צורך להתפשר עם האילוצים של הבנין הישן.
כמובן שקודם לתחילת ההריסה והבניה יצטרכו בעלי הדירות לפנות את את דירותיהם ולעבור להתגורר בשכירות כשאת שכר הדירה והוצאות המעבר,לרבות ביטוח, משלם הקבלן ו/או היזם עד לקבלת הדירות החדשות .
הרוב הדרוש לצורך ביצוע תמ"א 38/2 הוא הסכמה של 66% מכלל בעלי הדירות בבנין.
יצויין כי בשני הסוגים השונים הנ"ל של התמ"א, כל העלויות מכל מין וסוג שהוא משולמות וממומנות ע"י היזם ו/או הקבלן ו/או החברה הקבלנית
בנוסף וכפי שאפרט בנפרד , חשוב ביותר הוא לקבל ערבויות מתאימות לכל הפרוייקט
פינוי בינוי וההבדל בינו לבין תמ"א 38/2
תכנית פינוי בינוי מתייחסת למתחמים שלמים ואף לשכונות שלמות ( דהיינו מספר רב של בנינים ) לכן פרויקטים אלה גדולים משמעותית בהיקפם בהשוואה לתכניות עפ"י תמ"א 38/2 שיכולה להיות מבוצעת לבנין בודד .
עפ"י החוק משרד השיכון צריך להכריז על המתחם כשטח המיועד לפינוי בינוי.תנאי ראשון לכך הוא כי מספר הדירות הקיימות במתחם לא יפחת מ 24 יחידות דיור.
תוכנית פינוי בינוי עוברת אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה של העיר שבה מתוכנן הפרוייקט ולאחריה לאישור הועדה המחוזית בעוד שתמ"א 38/2 היא בסמכות הועדה המקומית, שהוא הליך בירוקרטי קצר יותר.
מספר יחידות הדיור אשר יאושרו ויתווספו לפרוייקט בתכנית פינוי בינוי יהיה גבוה לאין שיעור ואף יכול להסתכם במאות דירות בהשוואה לתמ"א 38/2.
הרוב הדרוש מצד בעלי הדירות לביצוע פרוייקט פינוי בינוי הוא הסכמה של 66%, כמו בתמ"א 38/2, בעוד שבתמ"א 38/1 נדרשת כאמור הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות.
