רכישת דירה למגורים הינה אחת מההחלטות הכלכליות החשובות והעיקריות בחייו של של כל אדם רגיל. הליך רכישת דירה הינו הליך מורכב הדורש ידע ומקצועיות רבה ולו רק מפני הסיכון הכספי הכרוך בכך .
עו"ד הרצל חלו הינו בעל ניסיון רב, מאז שנת 2000, בייצוג ובעריכת חוזי מכר או רכישה של דירות יד שנייה , רכישת דירות מקבלים, רכישה ומכירה של נכסי נדל"ן מסחריים .
להלן מספר הדגשים ,עקרונות, המלצות והסברים בנושא :
בדיקה פיזית של הדירה ,הבנין והסביבה
ראשית יש לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה אותה רוצים לקנות, האם יש סדקים בקירות , האם הדירה נצבעה לקראת המכירה , מה שיכול לעורר חשד לכיסוי רטיבות ,לשאול את המוכרים אם יש או היה רטיבות בדירה , לבדוק את התריסים ,החלונות וארונות המטבח. . רצוי מאוד לערוך מספר ביקורים בדירה ובשעות שונות , רצוי גם לבדוק מי גר בבנין , מי יהיו השכנים שלכם וכמובן לבדוק את הסביבה , קרבה לבתי ספר וגני ילדים , מוסדות ציבור , פארקים אנטנות סלולריות וכו'
בדקו אם שטח הדירה מתאים לכם, שימו לב כי גודל הדירה הרשום בחשבון הארנונה גדול יותר משטח הדירה הרשום בנסח הטאבו זאת בגלל שיטות חישוב שונות לרוב נסח הטאבו אינו מכיל שטחי שירות כגון מרפסות והוא למעשה שטח רצפה נטו בנוסף בחשבון הארנונה רשום שטח הדירה ברוטו הכולל גם חלק יחסי בשטחים המשותפים שבבנין ( כגון: חדרי מדרגות) .
לענין מחיר הדירה ניתן לבדוק באתר מאגר נדל"ן שברשות המיסים , שם יש מידע על עסקאות במכר דירות שנעשו בשנים האחרונות מחולקים לפי גוש חלקה , אזורים , כתובות וסוגי דירה , מידע זה יכול לעזור בניהול מו"מ לגבי מחיר הדירה ובקבלת החלטה לגבי הכדאיות והרכישה.
בדיקה ע"י שמאי מקרקעין
קודם לרכישת הדירה מומלץ להיוועץ עם מומחים כגון מהנדס, אדריכל ,שמאי מקרקעין ובעיקר אם בכוונתכם לרכוש דירת גג, או פנטהאוס, או דירת גן , או בית צמוד קרקע , דירות אלה חשופות יותר למפגעים ולבעיות כמו רטיבות, סדקים וכו' , רצוי לבדוק ע"י מומחה, העלות קטנה יחסית, ולו רק בשביל השקט הנפשי שהרי הולכים להשקיע כסף רב וכדי שלא יהיו הפתעות בעתיד , מן המפורסמות הוא כי בעלי דירות אלה, נוהגים לעיתים, להוסיף לדירות בניה של מחסנים , פרגולות, פתיחת חלונות ללא היתרים מתאימים. מרפסות ו/או סגירתן. בסוג הדירות הנ"ל ממולץ מאוד לערוך בדיקה ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, במסגרת עבודתו בודק השמאי את תיק הבנין ברשות המקומית, בודק את את היתרי הבניה את התשריטים ובודק אם הבנין והדירה נבנו בהתאם להיתר הבניה .
בדיקת השמאי יכולה לפתור או לגלות בעיות קודם לרכישה כגון: חריגות בנייה ו/או בנייה ללא היתר, דירה הרשומה כמחסן או משרד, דירה שפוצלה למספר יחידות דיור , סגירת מרפסת ללא היתר, פתיחת חלון ללא היתר , הרחבת חדר או סלון או מרפסת ללא היתר ועוד . דברים שיכולים להשפיע על מחיר הדירה ואף למנוע עסקה.
נסח טאבו
חובה לבדוק את נסח הטאבו העדכני למועד הקרוב לרכישה, מומלץ לערוך בדיקה ע"י עו"ד . עיון בנסח הטאבו מגלה פרטים לגבי הדירה לרבות שטחה, השטחים הצמודים אליה כגון: חניה מרפסות וגג , וכן פרטים על הבעלות עליה ועל מצבה המשפטי . כידוע, בנסח הטאבו רשומים בעלי הדירה או החוכרים , יש לוודא שמוכר הדירה הוא באמת הבעלים והיו כבר מקרים שהמוכר מכר דירה או קרקע שאינה שייכת לו תוך שימוש בתעודות זיהוי מזוייפות . יש לשים לב אם רשומה הערת אזהרה בדבר מכירה לצד ג'.מה שיכול להצביע על מכירה קודמת לעסקה שלכם . כמו כן רשומים בנסח הטאבו שיעבודים או עיקולים , צווים שיפוטיים או מנהליים על הדירה , כמו גם הערות הרשות המקומית בדבר חריגות בנייה. יתכן כי הערה בנסח הטאבו יש בה כדי להשפיע על מחיר הדירה ואף על כדאיות העסקה.
רצוי כי בדיקת נסח הטאבו כמו גם בדיקות משפטיות ייעשו ע"י עו"ד מטעמכם וכמובן לפני החתימה על הסכם הרכישה.
זכרון דברים – חוזה מחייב לכל דבר וענין
זכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין. גם אם חסרים בו פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של ההסכם . כלומר, אם הקונה חתם על זכרון הדברים, הוא נטל על עצמו התחייבות חוזית מחייבת, שהפרתה עלולה לגרום לו לבעיות לא קלות . בפסיקה נקבע שזכרון דברים מחייב ממש כמו חוזה. זכרון הדברים, למשל, מהווה עילה למתווך איתו חתמו על הסכם תיווך לדרוש את דמי התיווך, גם אם העסקה בסופו של דבר עלולה שלא לצאת אל הפועל.
זאת ועוד, החותם על זכרון דברים עלול למצוא עצמו במצב שבו הוא מחוייב למכור או לרכוש נכס מבלי שבדק ומבלי שהיה לו את הזמן לבצע כל הבדיקות והבירורים ההכרחיים אותם יש לבצע לפני שמתקשרים בעסקה בסדר גודל כזה כגון: בדיקת המצב המשפטי והתכנוני של הנכס, בדיקת הזכויות בנכס, חריגות בניה ו/או אי התאמה להיתר הבניה, בדיקה אם הנכס חופשי מכל שיעבוד ו/או עיקול ו/או צו משפטי ו/או מנהלי כלשהו, בדיקת זכויות בניה עתידיות, היטלי השבחה , שיכולות להשפיע על ערך הנכס והמיסים הצפויים , פרטים ועובדות אשר עם גילויים , בעת המו"מ לקראת החתימה על החוזה, מתברר שהם משמעותיים עבור אחד הצדדים , עד כדי כך שאם היו ידועים לו קודם לכן, הוא לא היה נכנס לעסקה .
במקרה כזה, הצדדים בבעיה , יצרו התחייבות שאינם יכולים לסגת ממנה אלא בהסכמה ביניהם, צד אחד יכול לתבוע את קיומו של זכרון הדברים, כאמור תוך השלמת פרטים חסרים , כמו כן תביעה לתשלום פיצויים .
זאת ועוד, בהסתמך על זכרון הדברים, שהינו כאמור מסמך מחייב, ניתן לרשום הערת אזהרה על זכויות המוכר בלשכה לרישום מקרקעין , אשר להסרתה ללא הסכמת הקונה, ידרש הליך משפטי.
משרדנו ממליץ שלא לחתום על זכרון דברים אלא לפנות לעו"ד העוסק בתחום המקרקעין לשם ייעוץ וביצוע הבדיקות הדרושות לביצוע העסקה והכנת חוזה מקצועי כהלכה .
אם בכל זאת מתעקשים לחתום על זכרון דברים רצוי מאוד להכניס לזכרון הדברים מספר תנאים אשר אי התקיימותם, מכל סיבה שהיא, תבטל לחלוטין את זכרון הדברים ללא אפשרות להגשת תביעה ו/או קבלת פיצויי מצד זה או אחר, כמפורט להלן: רישום סעיף הקובע כי, חתימת חוזה מחייב בין הצדדים יערך תוך זמן קצוב מראש. היה ולא ייחתם חוזה במועד הקבוע, מכל סיבה שהיא, זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שלמי מהצדדים תהיה טענה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא, כנגד הצד השני . בנוסף להכניס סעיף הקובע כי, הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על זכויות המוכר בגין זכרון הדברים וכי אין בכוחו של זיכרון הדברים לאפשר לו לעשות זאת.
רישום הערת אזהרה
רישום הערת אזהרה בלשכה לרישום מקרקעין מבטיחה את זכויותיהם החוזיות של הרוכשים , הערת האזהרה מצהירה למעשה כי בנכס זה נעשתה עסקה, היא למעשה מתריעה , מזהירה ומונעת מהמוכר מלבצע עסקה נוגדת שבה נמכרת הדירה לרוכשים נוספים , אדם שבכוונתו לקנות את אותה הדירה, שכבר נמכרה לאחר ויראה את הערת האזהרה ימנע מלקנות את אותה דירה.
בנוסף רישום הערת אזהרה נותנת לקונה הגנה במקרה של עיקולים על הדירה, עיקולים שנרשמו לאחר רישום הערת האזהרה. היה ונרשמה הערת אזהרה מאוחרת בעסקה נוגדת, הרישום הראשון הוא הגובר. מכאן החשיבות הרבה לרישום הערת האזהרה מיד ככל האפשר לאחר חתימת הסכם המכר.
מומלץ מאוד, כי בחוזה יוכנס סעיף המגן על הקונה ולפיו שיק התשלום הראשון ע"ח התמורה לא יימסר ישירות לידי המוכר, אלא יוחזק בנאמנות אצל ב"כ המוכר למספר ימים כדי לאפשר לעורך הדין המייצג את הקונה בעסקה, לרשום את הערת האזהרה ולוודא, כי אכן אין מניעה כל שהיא לרישומה בפועל . ובכך להבטיח למעשה את כספי הקונה . לאחר רישום הערת האזהרה לטובת הקונה יועבר השיק הנ"ל למוכר.
במקרה של רכישת דירה יד שניה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל , או בספרי חברה משכנת, הרי שבמקרה כזה, אין רישום זכויות בלשכה לרישום מקרקעין, ולכן לא ניתן לרשום שם הערת אזהרה , לכן כדי להגן על זכויותיו של הקונה ניתן לרשום משכון ברשם המשכונות, לשלוח הודעה בדבר העסקה לרשות מקרקעי ישראל, וכן רישום הערה בספרי החברה המשכנת.
ייצוג המשפטי
עקב מורכבותו של הליך רכישת דירה, כמו גם כל נכס מקרקעין אחר, חשיבות רבה נודעת לייצוג ולליווי המשפטי שיעשה במקצועיות ובמיומנות רבה.
מומלץ מאוד שלא לוותר על ייצוג משפטי של עו"ד מטעמכם, לא להתפתות ולהיות מיוצגים ע"י עורך דין שמייצג גם את הצד השני של העסקה , זאת במטרה לחסוך בהןצאות שכ"ט עו"ד, שהרי במקרה של בעיה בין הצדדים לעסקה, וחלילה מגיעים למצב של הגשת תביעות , הצדדים לא יוכלו להיעזר בעו"ד זה בגלל ניגוד עניינים .
משרדנו נמצא בקשר מתמיד עם מומחים בתחום המקרקעין כגון: שמאי מקרקעין , מהנדסי בנין, אדריכלים, חברות בדק בית, מודדים מוסמכים, ועוד, ככל שיש צורך ניתן להיעזר בהם.
עו"ד הרצל חלו שצבר ניסיון רב בעסקאות מקרקעין, לרבות רכישת דירת יד שנייה, מלווה את הלקוח באופן אישי במיומנות ובמקצועיות רבה, החל מהשלב המקדמי של ניהול המשא ומתן הראשוני, ביצוע כל הבדיקות הדרושות בקשר עם הדירה והעסקה בכללותה, עריכת חוזה רכישה או מכירה של הדירה , ביצוע של כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס, טיפול בכל פעולות הרישום במשרד לרישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת , עד השלב הסופי של רישום הדירה על-שם הקונה וסיומה המוצלח של העסקה.
