תמ"א 38 אושרה בשנת 2005 לתקופה של 5 שנים,כאשר בסוף כל תקופה האריכו  את תוקפה ל 5 שנים נוספות.

התוכנית ביסודה נועדה לחזק בניינים שנבנו לפני 1.1.80 מפני רעידות אדמה, במרוצת השנים עברה התוכנית מספר שינויים ותוספות לחוק כגון תמ"א 38/1 חיזוק והוספת קומות לבנין קיים, תמ"א 38/2 פינוי בינוי- הריסת בנין ישן, גם בנין בודד אחד,ובנית בנין חדש, עיקר השינויים באו במטרה להפוך אותה ליותר ויותר כלכלית, זכויות הבניה הוגדלו, הקבלנים יכלו למכור יותר דירות ולהגדיל רווחים ואף נתנו פטורים ממס ומהיטלים כגון: מס שבח, היטל השבחה וכו'.

השינויים שנעשו בחוק הגדילו את כדאיות הפרוייקטים מסוג תמ"א 38 היא הפכה לכלי חשוב ומהיר בהתחדשות עירונית, בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר פרויקטים כאלה המבוצעים בעיקר בערים באיזור המרכז. 

פרויקטים של התחדשות עירונית עפ"י תמ"א 38 כמעט ואינם מבוצעים באיזורי הפריפרייה זאת למרות החשיבות הרבה שיש לתוכנית של חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה בחלק מאיזורי הפריפרייה הקרובים לאיזור השבר סורי אפריקאי כמו טבריה וצפת.שינוי בחקיקה לא תקדם ביצוע של פרוייקטים תמ"א 38  לחיזוק בניינים  באיזורי הפריפרייה אלא רק השקעה מאסיבית של כספים מצד המדינה.                                                                                       

בחודש יולי 2019 הודיע מנהל התכנון הארצי כי אין בכוונתו לחדש את תוקף תמ"א 38 שעומדת לפוג בחודש מאי 2020.

ממשלת ישראל טרם דנה בנושא ביטול תמ"א 38, אך ככל שקיימת נטייה כזו, אין ספק כי הביטול, אם ייעשה,  ייעשה באופן הדרגתי לאורך מספר שנים, זאת  במטרה שלא לפגוע באלה שכבר החלו בהליך, שהרי קיימות עשרות רבות, אם לא מאות, של תוכניות הנמצאים בשלבים שונים של ביצוע,  בהם הושקעו כספים רבים,  בתוכניות בהתקשרויות עם קבלנים ו/או יזמים, בקשות להיתרים הממתינות לאישור  וכו' .

מספר רשויות מקומיות החלו לאחרונה לצמצם את מספר ההיתרים שהן נותנות לתמ"א 38 זאת בעיקר משום המעמסה הכספית המוטלת עליהן עקב פרוייקטים אלה, שהרי הן אינן גובות היטלי השבחה עקב הפטור מהיטל זה שניתן לתמ"א 38 ומאידך הן מחוייבות במתן שירותים לאותם בנינים ותושבים כגון שידרוג פיתוח תשתיות ציבוריות, לרבות ביוב, ניקוז, כבישים ומדרכות, השקעה בחינוך, בתי ספר וכו'.      

לא סביר כי תמ"א 38 יבוטל סופית לא במרווח של כמה שנים, זהו כלי חשוב מדי להתחדשות עירונית מאשר לוותר עליו. סביר להניח כי יערכו בו מספר שינויים. אחד השינויים שייעשו, בתמ"א 38 יהיה  כנראה ביטול, או ביטול חלקי, של הפטור מהיטל השבחה. מה שעלול לפגוע בכדאיותם של חלק מהפרוייקטים העתידיים. יוצא איפה כי בעלי דירות בבנינים שחושבים ו/או מתכננים לבצע פרוייקט תמ"א 38 עליהם למהר לפתוח תיק ולהגיש תוכניות לפני מאי 2020 כי מי יודע מה יילד יום.

 עו"ד הרצל חלו מייצג בעלי דירות בפרוייקטים מסוג  תמ"א 38 מייעץ ומלווה את בעלי הדירות בכל שלבי הפרוייקט במקצועיות ובמיומנות רבה, תוך דאגה ונאמנות לבעלי הדירות .