רכישת דירה מקבלן מורכבת יותר מרכישת דירה יד שניה ולו רק מהסיבה שכאשר קונים דירת יד שניה רואים בעין מה קונים, ברוב המקרים של רכישת דירה מקבלן רוכשים דירה "על הנייר" או בשלבי בניה , לא רואים את המוצר הסופי, במקרים מסויימים יש שקונים דירה באויר או אם תרצו קונים אויר, ללא קבלת בטחונות ו/או ערבויות, תוך הסתמכות על הבטחות בעל פה של אנשי המכירות ו/או היזם/קבלן עצמו כמו חלק מרוכשי הדירות בפרשת ענבל אור, אשר הפסידו כספים רבים.
כל עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת, אך רכישת דירה מקבלן מורכבת שבעתיים, לכן ברכישת דירה מקבלן יש לנהוג במשנה זהירות, יש לבדוק טוב טוב את העסקה ובעלי הזכויות בקרקע, ולא להסתמך על הבטחות של אנשי המכירות ו/או המתווכים ו/או עורכי הדין של החברה, עם כל הכבוד כל אלה מייצגים את החברה הבונה, האינטרסים שלהם מנוגדים לאינטרסים של הרוכשים, נאמנותם נתונה לחברת הבניה ולא לרוכשים.
לא מומלץ לקנות דירה שאין לה היתר בניה, אלא אם נתנו ערבויות טובות ו/או הפקדת כספי המקדמה בנאמנות ספיציפית מוכחת אצל עו"ד, עד לקבלת היתר הבניה.
ייצוג משפטי בקניית דירה מקבלן
זכרו : " אין מתנות חינם "
קונים רבים הקונים דירה מקבלן מוותרים על ייצוג משפטי, זאת בעסקה המשמעותית והיקרה ביותר בחייהם, הם סומכים על עו"ד של הקבלן או של חברת הבניה או של היזם וזאת במטרה לחסוך בהוצאת שכ"ט עו"ד, זוהי טעות, על מנת לחסוך בהוצאה שהיא זניחה בהשוואה להשקעה ברכישת דירה לוקחים סיכון שעלול לעלות ביוקר. עו"ד של הקבלן, עם כל הכבוד, אינו מייצג את הרוכשים. האינטרסים שלו הם האינטרסים של הקבלן לא של הרוכשים, לא לשווא יש סעיף בחוזי המכר של הקבלנים האומר כי העו"ד מייצג את החברה וכי לקונים נתנה האפשרות לבדוק את החוזה ע"י עו"ד מטעמם ודי לחכימא ברמיזא…
חשוב מאוד שבעסקה של רכישת דירה מקבלן, שכאמור הינה עסקה מורכבת ביותר אשר קיימים בה סוגיות משפטיות מורכבות הדורשות בדיקה והתייחסות ששהרוכשים יהיו מיוצגים ע"י עורך דין מטעמם ,עו"ד מקצועי ומנוסה,אשר יבדוק את העסקה מהבחינה המשפטית, יבדוק את חוזה המכר בצורה יסודית ומקצועית,ואף ילווה את הרוכשים לאורך כל העסקה מה שיכול לחסוך לרוכשים כסף רב בעתיד.
עו"ד הרצל חלו הינו בעל ניסיון רב בבדיקת עסקאות וחוזי מכר של קבלנים. מאז שנת 2000 מייצג עו"ד הרצל חלו רוכשים של דירות מקבלנים, בדק מאות חוזים וייצג מאות לקוחות, במקצועיות ובמיומנות רבה, מול קבלנים וחב' בניה, צבר ניסיון רב במו"מ מול קבלנים ומצליח להשיג הטבות רבות לטובת לקוחותיו .
בשעה טובה, אם סוף סוף מצאתם דירה לרכישה מחב' בניה או מקבלן, זאת כמובן לאחר שבדקתם את האיזור והסביבה את תוכנית הדירה, את המפרט הטכני, וכמובן את המחיר ומצאתם שהדירה המוצעת, המיקום והמחיר מתאימים לכם ואתם עומדים בפני סגירת עסקת רכישת דירה מקבלן .
להלן מספר הדגשים,עקרונות, המלצות והסברים חשובים בעת רכישת דירה מקבלן :
מחירה של דירה " על הנייר " קרי , רכישה בהסתמך על תוכניות בעוד שהבנייה טרם החלה, היא זולה יותר ממחיר דירה גמורה ו/או בשלבי בניה. היתרון הגדול הנוסף הוא כי ברוב המקרים אתם יכולים לתכנן ולעצב את פנים הדירה בהתאם לצורכיכם ולטעמכם.
הבקשה לרכישת הדירה – הסכם רצינות
אתם נפגשים עם נציג החברה ו/או איש המכירות ו/או הקבלן עצמו אשר מבקש ממכם לחתום על "בקשה לרכישת דירה" יש המכנים זאת " הסכם רצינות " ו/או " דמי רצינות ". בשום פנים ואופן לא לחתום על מסמך זה, ללא התייעצות עם עו"ד. אם הגעתם לפגישה ללא עו"ד, בקשו לקחת את הבקשה לבדיקה להתייעצות עם עו"ד מטעמכם.
בבקשה זו מפורטים פרטי העסקה, שמות הצדדים , מחיר הדירה, פרטי הדירה ומיקומה בבנין, ההצמדות לדירה כגון: חניה, מחסן, מרפסת, וכן תאריך מסירת הדירה ולעיתים אף מועדי התשלום.
בבקשה, תתבקשו להפקיד בחברה שיק פקדון בסכום שנע בין 10,000 ל 30,000 ₪ תלוי במחיר הדירה, לתקופה של עד 30 ימים, זאת עבור הזכות שהחברה שומרת לכם את הדירה, במהלך 30 הימים תצטרכו לחתום על חוזה המכר, היה ולא תחתמו על החוזה במהלך תקופה זו, יוחזר לכם השיק, היה ועבר המועד ולא חתמתם על הסכם המכר, מכל סיבה שהיא, החברה רשאית לחלט את השיק או לחייב אותכם בחלק מהסכום .
יצויין כי רוב חברות הבניה מחזירות את שיק הפקדון, גם אם חלף המועד והרוכשים התחרטו ולא רכשו את הדירה, אך יש להקפיד כי בבקשה לרכישת הדירה יצויין כי שיק הפיקדון יוחזר לרוכשים והם לא יחוייבו בתשלום כלשהו גם אם הם יתחרטו ולא ירכשו את הדירה, מכל סיבה שהיא, זאת כדי להיות בטוחים מכל צרה שעלולה לבוא .
ניהול מו"מ לרבות לגבי המפרט הטכני טרם החתימה על הסכם
טרם החתימה על הבקשה לרכשית הדירה ו/או על חוזה המכר,מומלץ לנהל מו"מ עם נציג המכירות של החברה ו/או הקבלן לגבי המפרט הטכני ולנסות לקבל הטבות שונות כגון : יותר נקודות חשמל, גודל וסוג אריחי הקרמיקה, סוג הכלים הסניטריים, שינויים פנימיים בדירה ללא עלות, גודל ארונות המטבח , כמו גם תנאי תשלום נוחים יותר, ובמקרה של ערבות בנקאית להטיל את העלות על החברה, וכו'.
בדיקת העסקה, הסכם המכר ותנאיו
עו"ד מטעם הרוכשים יבדוק את העסקה בכללותה מהבחינה המשפטית ואת הסכם המכר בפרט ויערוך שינויים בהסכם בהתאם למימצאיו, עורכי הדין של הצדדים יחליפו ביניהם טיוטות עד להגעה לנוסח חוזה שיניח את דעת הצדדים.
להלן תמצית הבדיקה אותה יערוך עו"ד מטעם רוכשי דירה מקבלן:
- זכויות הבניה– בדיקת זכויות הבניה של החברה ו/או הקבלן בקרקע .
- זכויות הבעלות – בדיקת זכויות הבעלות בקרקע וככל שהקרקע אינה רשומה ע"ש החברה בדיקת ההסכם שבין החברה והבעלים הרשומים על הקרע.
- היתרי בניה – בדיקה האם נתנו היתרי בניה – עו"ד לא ימליץ לרכוש דירה שטרם נתנו לגביה היתרי בניה ( ראה פרשת ענבל אור ).
- יכולת כלכלית- בדיקת יכולתו הכלכלית של הקבלן ו/או החברה.
- ליווי בנקאי ותשלומים – בדיקת התשלומים בהתאם לחוק המכר (דירות).תשלומים בהתאם להתקדמות קצב הבניה . הליווי הבנקאי – בדיקת הליווי הבנקאי – להבטחת כספי הרוכשים התשלומים יעשו אך ורק דרך חשבון הליווי הבנקאי, באמצעות שוברי תשלום שיונפקו ע"י הבנק המלווה, עבור כל תשלום הבנק ינפיק ערבות בנקאית, בשום פנים ואופן לא לשלם כספים ישירות לחברה ו/או לקבלן ( ראו פרשת הקבלן יונה, אשר שכנע רוכשים לשלם לו ישירות כספים לאחר שעשה להם הנחה ולבסוף נשארו ללא הכספים וללא הדירות)
- בטחונות – בדיקת בטחונות עפ"י חוק מכר (דירות).
- שיעבודים משכנתאות – בדיקת שיעבודים – ככל שהקרקע ו/או הבנין משועבדים לבנק – להבטיח מכתב החרגה.
- עיקולים, צווי מניעה, הליכים משפטיים צווים מנהליים – הקרקע, הפרוייקט ו/או הבנין שבו רוכשים דירה אמור להיות נקי מכל הנ"ל ומכל התחייבות קודמת של החברה ו/או הקבלן, זאת במטרה למנוע מצב שבו כספי הרוכשים עלולים לעבור לתשלום חובות ו/או התחייבויות קודמות של הקבלן.
- דמי שכירות – בדיקת התנאים לקבלת דמי שכירות בהתאם לחוק המכר (דירות) – במקרה של איחור במסירת הדירה .
- הוצאות שונות – בדיקת עלות הוצאות המוטלות בחוזה על הרוכשים כגון עלות תשריטים ברישום בית משותף שלא יהיו מוגזמים.
- בדק – בדיקת אחריות הקבלן ו/או החברה לענין ליקויים ו/או פגמים בבניה ו/או בציוד בהתאם לחוק המכר ואחריות יצרני הציוד.
ברכישת דירה מקבלן התשלומים צמודים למדד תשומות הבניה שהם לרוב גבוהים יותר ממדד המחירים לצרכן.
במקרה של רכישת דירה מקבלן " על הנייר " עוד בטרם נתנו היתרי בניה ( מה שכאמור לא מומלץ ) כדאי לדרוש כי התשלומים יהיו צמודים מיום קבלת היתר הבניה ולא מיום החתימה על חוזה המכר, שהרי לעיתים עובר זמן רב עד לקבלת היתרי הבניה.
מומלץ מאוד לשמור על כל קבלה ו/או חשבונית מס ששלמתם עבור שיפורים ו/או שיפוצים בדירה כמו גם חשבוניות ששילמתם למתווך ו/או לעו"ד הוצאות אלה מוכרות במקרה שתמכרו את הדירה, גם לאחר שנים רבות, וחל עליה מס שבח, אזי ניתן לקזז סכומים אלה.
טופס 4
עם סיום הבניה מקבל הקבלן מהרשות המקומית טופס 4 שמשמעו הוא שהבניה הסתיימה וכי ניתן לחבר את הדירה לתשתיות מערכות החשמל, מים, ביוב, ניקוז, טלפון,גז וכו'
לא ניתן לאכלס את הדירה ללא טופס 4
בדיקת הדירה טרם קבלתה
עם סיום הבניה וקבלת טופס 4, יודיע הקבלן לרוכשים, כשבועיים עד חודש לפני המסירה ( בהתאם לאמור בחוזה ), לשלם את התשלום האחרון ולהגיע לדירה לצורך בדיקתה וחתימה על פרוטוקול מסירת הדירה וקבלת מפתחות הדירה.
בפרוטוקול המסירה יש לציין במדוייק את כל הפגמים והליקויים הנראים לעין, יש לבדוק את מערכות המים החשמל והניקוז אם הם פועלים כסדרן ולציין בפרוטוקול כל תקלה או בעיה .
פגמים מהותיים שלא מאפשרים מגורים רגילים יטופלו מיד , מומלץ להתעקש לתקן, ככל שניתן, כל פגם שנראה לעין לפני קבלת הדירה.
פגמים וליקויים לרבות ציוד יתוקנו בתקופת הבדק, בהתאם לחוק המכר ובהתאם לאחריות היצרן ולאמור בחוזה.
יש חברות שלא מאפשרות לבדוק את הדירה אלא לאחר התשלום האחרון, בשום פנים ואופן לא להסכים לכך, ולהקפיד שדברים אלה יהיו רשומים בפירוש בחוזה המכר.
עם קבלת הדירה ו/או בסמוך לכך, יבקש הקבלן מהרוכשים את הערבות הבנקאית, אם נתנה, לפני החזרת הערבות הבנקאית יש לבדוק אם נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים ואם כל הליקויים המהותיים בדירה תוקנו כנדרש ומערכות הדירה פועלות כסדרן.
רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הרוכשים
האחריות לרישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הרוכשים בספרי המקרקעין, מוטלת על עורכי הדין המייצגים את החברה ו/או הקבלן . מאחר ומדובר בבנין חדש ולעיתים אף במספר בניינים בפרוייקט גדול, יש לבצע פעולות משפטיות רבות, לכן הליך רישום הזכויות לוקח זמן רב. הדבר אינו פוגע בזכויות הרוכשים, שהרי עוד קודם לכן, נרשמה הערת אזהרה לטובתם על הדירה, הם יכולים לנהוג בה מנהג בעלים, לרבות מכירת הדירה.
רכישת דירה, לרבות רכישת דירה מקבלן, היא אחת מהעסקאות המורכבות ה,משמעותיות והיקרות ביותר אותה מבצע אדם רגיל. כאמור, מומלץ מאוד להסתייע בעו"ד מטעם הרוכשים, המומחה בתחום המקרקעין.
עו"ד הרצל חלו הינו בעל ניסיון רב בבדיקת עסקאות וחוזי מכר של קבלנים. מאז שנת 2000 מייצג עו"ד הרצל חלו ומלווה רוכשים של דירות מקבלנים, בדק מאות חוזים וייצג מאות לקוחות במקצועיות ובמיומנות רבה, מול קבלנים וחב' בניה, צבר ניסיון רב במו"מ מול קבלנים ומצליח להשיג הטבות רבות לטובת לקוחותיו.
